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復活新居屋活化舊居屋

2011年 10月 14日 00:00    中國窗

    施政報告公布后，社會把焦點集中在政府的房屋政策之上，特別是政府推出的「新居屋」。昨日運輸及房屋局局長鄭汝樺公布計劃詳情，首批新居屋將選址沙田、荃灣、青衣及元朗共6幅地皮，由2016至2017年起、連續4年共推出1.7萬個單位。觀察近日外間多將計劃簡稱為「復建居屋」，可是新居屋與舊居屋計劃存在明顯差异，兩者內容有所不同，新居屋體現了新情勢下港府的新思維，外界不宜把兩者混為一談。新居屋的最大特點，是單位定價與市價脫恥，改為與合資格家庭的供樓能力挂恥，確保供款比率平均不多於家庭收入四成，且在轉售安排上有所放寬，將單位購入時的資助額視為對業主的貸款，補價不會隨樓市升值而調整，換句話說，於購入單位時已設定補地價上限。
    整體而言，新居屋計劃設計聰明，優點眾多，有利本港樓市健康發展。首先，在私人樓宇「豪宅化」的趨勢下，中低價單位供應明顯減少，而新居屋計劃可增加市場的「上車」盤供應，協助中低收入家庭「上車」，滿足部分市民的置業需要，回應社會訴求。此外，新計劃也修補了昔日缺點。計劃按家庭收入釐訂單位售價，樓市上揚時，住戶負擔不會隨之上調，有助降低樓市風險，亦能確保樓價上升時不影響申請者置業計劃，有助解決夾心階層的置業問題。而且，新居屋亦調整了轉售安排，避免住戶因補地價問題而影響單位流轉，有助活化其二手市場，加強計劃吸引力，令更多市民願意購買單位。再者，曾特首有言在先，當私人市場再次能夠提供合理價格及數量的中小型單位時，政府將調節新居屋興建數量，甚至停止興建及出售單位，提高了計劃彈性，盡可能減少對私人市場的干擾。由此可見，新居屋擁有不少優點，料可有利本港樓市健康發展。
    新居屋計劃公布后，受到社會大眾、市民普遍歡迎，認為有助解決中低收入家庭的置業問題。可是，也有人對新居屋的公平性存有疑問，指可能出現申請者有賺無蝕、雙重補助等問題。因為新居屋與舊居屋的訂價及轉售安排不同，舊居屋業主須按市價補地價，新居屋則是固定的，如樓價上升，新居屋業主亦不受影響，設計明顯對新居屋業主較有利，難免引來對舊居屋業主不公平的質疑。對此，房委會在制訂新居屋計劃的細則時，應研究如何提高計劃的公平性，包括拉近新舊居屋的差距，減少社會的不滿聲音。
    與此同時，有關方面亦要考慮活化舊居屋二手市場，如在對公帑收入影響不大的前提下，增加舊居屋補地價的彈性，或予以合理折扣，助其松綁，增加二手居屋單位的成交及供應，特別是流動性。事實上，新居屋計劃暫仍處於起步階段，最快於2016年落成應市，在新居屋正式推出前，市場存在約4年的真空期，有關當局如能盡快活化舊居屋二手市場，可望釋放現時約22萬未補地價的舊居屋單位，增加大批較私樓市價稍低的單位應市，緩解短、中期的夾心階層置業困難問題。盡力確保房屋政策的公平性，包括完善新舊居屋的內涵，以及增加市場供應，盡快切實緩解社會的住屋問題，政府才能算是竟全功。

    香港商報評論員黃啟聰